Der Immobilienmarkt hat heftige Veränderung erlebt, besonders seit Mitte September, da die Banken ihre Kreditvergabe fast ganz gestoppt und ihre Anforderungen an Sicherheitsleistungen erhöht haben. Kein Markt bleibt von dieser Entwicklung ausgenommen, auch nicht Luxemburg. 2008 ist das Investitionsvolumen auf das Niveau von vor 2006 zurückgegangen und obwohl der Flächenumsatz einen Rekord erreicht hatte, fiel der Anteil des Unternehmenssektors um mehr als 30 %, hauptsächlich wegen des Rückgangs im Finanzsektor. 2009 wird die Wirtschaftsrezession weiterhin auf die Stimmung der Investoren und die Immobiliennachfrage einwirken.
Olivier Bastin erläutert: „Es ist klar, dass Luxemburg mit seiner hohen Konzentration an Finanzaktivitäten und dem weltweit zweitgrößten Investmentfondsmarkt hinter den USA nicht unberührt bleiben wird und man davon ausgehen kann, dass das Flächenumsatzvolumen auch 2009 weiter fallen wird. Diese Prognose ist logisch, jedoch ist das Ausmaß des Rückgangs sehr schwer vorauszusagen. Luxemburg ist nämlich nicht direkt mit London zu vergleichen. Die große Bandbreite an Finanzaktivitäten, das flexible und verlässliche juristische und steuerliche Umfeld, sowie die ohnehin schon strikte Regulation des Bankwesens könnten die finanziellen Turbulenzen abfedern.“
Vermietungsmarkt
• Der Flächenumsatz erreicht das Rekordniveau von 245.000 m2, eine 31-prozentige Steigerung im Vergleich zu 2007, dank der hohen Nachfrage europäischer und luxemburgischer Behörden. Der Flächenumsatz mit dem privatwirtschaftlichen Sektor hingegen fiel um 32 % verglichen mit dem Vorjahr.
• 2008 haben die Fertigstellungen neuer Bürogebäude ein neues Rekordhoch von 200.000 m2 erreicht, der Anteil spekulativer Projekte blieb jedoch niedrig. All dies, zusammen mit dem hohen Niveau der Vermietungsleistung, hat die Leerstandsrate auf 1,7 % heruntergedrückt, was dem niedrigsten Level Europas entspricht.
• Nach der Steigerung von 14 % im Vorjahr, blieben die Spitzenmieten 2008 mit 480 € pro m2 pro Jahr unverändert.
2008 wurde ein Rekordflächenumsatz von 245.000 m2 verzeichnet – dies ist der höchste je in Luxemburg verzeichnete Flächenumsatz. Im Durchschnitt ist die Aufteilung zwischen dem Flächenumsatz von Wirtschaft und öffentlichen Institutionen bei 80:20, doch 2008 lag sie bei außergewöhnlichen 50:50. Der große Flächenumsatz durch europäische Institutionen und luxemburgische Behörden konnte den Rückgang des privaten Sektors wettmachen. Der Europäische Gerichtshof (55.000 m2), die Europäische Investitionsbank (40.000 m2) – beide im Teilmarkt Kirchberg – und der Luxemburger Staat (18.000 m2) im CBD machen den grössten Teil aus. Der Unternehmenssektor hingegen sah sich einem Rückgang von 32 % ausgesetzt, hauptsächlich wegen der Turbulenzen des Finanzsektors, blieb jedoch leicht über dem Fünfjahresdurchschnitt.
Im privaten Sektor entfiel der grösste Anteil in 2008 auf den Bereich Business Services (39.000 m2; -36 % gegenüber 2007), der den Finanz- und Bankensektor (37.000 m2; -57 % gegenüber 2007) überholt hat. Der Produktionssektor (33.000 m2; das Vierfache im Vergleich mit 2007) hat stark zugenommen, hauptsächlich wegen zwei großer Transaktionen: die Vermietung an Ferrero von 16.000 m2 im Findel Business Park (Peripherie) und an Arcelor-Mittal von 11.590 m2 in den dezentralisierten Distrikten.
Zum vierten Mal in Folge sank die Leerstandsrate 2008 in Luxemburg von 2,1 % auf 1,7 %, dem niedrigsten Stand in Europa, was bedeutet, dass es auf dem Markt eine Knappheit an Büroflächen gibt.
2009 werden 214.000 m2 Bürofläche fertiggestellt werden, wovon fast 70 % oder 145.000 m2 spekulativ gebaut werden. Nach Teilmärkten geordnet befindet sich die Hälfte des spekulativen Angebots in der dezentralisierten Märkten, gefolgt vom Kirchberg (21 %), der Peripherie (13 %), dem CBD (10 %) und dem Bahnhof mit nur 4 %. Das größte neue spekulative Projekt, das 2009 auf dem Markt ist, befindet sich auf der Cloche d’Or und umfasst Drosbach E (17.000 m2) & D (11.000 m2) sowie Vertigo Polaris (16.100 m2) & Naos (8.100 m2). Im Teilmarkt Kirchberg sind die grössten Projekte: Président Park (11.200 m2), Axento (10.600 m2) und Président East (8.300 m2). Die Entwicklungspipeline für 2010 wird auf 105.000 m2 geschätzt, was dem Zehnjahresdurchschnitt entspricht.
Die Leerstandsrate wird 2009 sicherlich steigen, aber das gegenwärtige Niveau ist so niedrig, dass selbst im ungünstigsten Fall, bei dem die Leerstandsrate auf 5 % oder mehr fallen würde, Luxemburg immer noch einer der gesündesten Büromärkte Europas bleiben würde. Nur ein katastrophenartiger Rückgang würde die Leerstandsrate auf 6-7 % erhöhen aber selbst dann würde sie noch als neutrales Überangebot angesehen werden. Man muss auch Abstufungen zwischen Teilmärkten machen: die Märkte CBD-, Kirchberg- und Bahnhof werden im Gleichgewicht bleiben während ein Überangebot für den Bereich „Decentralised“ und, wenn auch in geringerem Ausmass, in der Peripherie vorauszusehen ist.
Nach einer Steigerung von 14 % im Jahr davor, blieb die Spitzenmiete 2008 stabil auf einem Niveau von 480 € pro m2 pro Jahr während die Miete im oberen Quartil im Laufe des Jahres um 2,6 % gestiegen ist. In anderen Distrikten blieb der Spitzenmietzins entweder stabil oder stieg zwischen 4-18 %. Die hohe Spekulationspipeline und die wirtschaftliche Rezession, mit der daraus resultierenden schwachen Aktivität im Bereich der Vermietung, werden dem Auftriebsdruck der Mieten vor allem im Decentralised und der Peripherie jedoch ein Ende setzen.
Entwicklungstabelle des Spitzenmietzins‘ in Luxemburg (€/m2/Jahr)
Q4 2007 Q4 2008 Annual Change
CBD CBD 480 480 -
Kirchberg Kirchberg 360 396 10%
Bahnhof Bahnhof 420 420 -
Dezentralisierter Süden Cloche d'Or - Howald 312 336 8%
Dezentralisierter Westen Bertrange - Strassen 300 300 -
Dezentralisierter Osten Hamm - Neudorf 288 300 4%
Peripherie Nord-Ost Flughafen - Munsbach 276 276 -
Peripherie Süd-Ost Contern 192 204 6%
Peripherie Nord-Ost Capellen - Windhof 252 264 5%
Peripherie Süd-West Leudelange 204 240 18%
Esch-sur-Alzette Belval & Centre 276 276 -
Investmentmarkt
• Nach zwei Rekordjahren mit einem Volumen von 1,23 Milliarden im Jahre 2006 und 2,76 Milliarden in 2007 erreicht das Investitionsvolumen einen Tiefstand mit 0.48 Milliarden und ist somit wieder zurück auf den Stand von vor 2006 gefallen.
• Die Spitzenrendite zog um 45 Basispunkte von 5,35 % auf 5,80 % an (6/9 Jahresmietverträge)
Anders als in anderen Märkten ist in Luxemburg gegenwärtig kaum ein „Core-Produkt“im Angebot und demzufolge gibt es auch kaum Abschlüsse. 2008 gehörte der Verkauf der verbleibenden Gebäude des Immocroissance-Portfolios an R Capital zu der geschätzten Summe von 130 Millionen € zu den größten Transaktionen. Das „Business Center Strassen“ und das „Espace Strassen“ wurde von Ata Properties an AXA Reim für 94 Millionen € veräußert. Somaco hat das sich in der Peripherie befindliche Bürogebäude F8 (8,800 m2) für 64 Millionen € an HSBC T&B verkauft.
Gegen Ende des vierten Quartals 2008 hat die Rendite in Europa den langfristigen Durchschnitt von 5,6 % überschritten und ist bei 5,8 % gelandet. Die Spitzenrendite in Luxemburg (6/9 Jahresmieteverträge) zog um 45 Basispunkte auf 5,80 % an und bewegt sich auf ihren Langzeitdurchschnitt (1991-2007) von 6,4 % zu.
Trotz fallender swap-Raten erwarten wir weiter steigende Spitzen- und Durchschnittsrenditen, wie auf fast allen Teilmärkten. Für Luxemburg erwarten wir, dass die Spitzenrendite den langfristigen Durchschnitt von 6,40 % überschreiten und sich schlimmstenfalls sogar in Richtung maximaler Rendite von 6,75 % bewegen wird. Dieses Szenario könnte Realität werden, wenn der schwächelnde Vermietungsmarkt zusammen zu einem Rückgang des Mietpreisniveaus führt und keine Investoren mit genügend Liquidität und/oder Zugang zu Fremdkapital da sind. Die wirtschaftliche Rezession wird weiterhin Auswirkungen auf Stimmung der Investoren und auf die Immobiliennachfrage haben.
Sollte dieser schlimmste anzunehmende Fall tatsächlich auftreten, wird sich ein kurzes Zeitfenster für günstige Akquisitionen öffnen, das sich schnell wieder schließen wird, bedenkt man das niedrige Zinssatz-Umfeld auf einem der attraktivsten Vermietungsmärkte Europas. Auf lange Sicht wird die Rendite für gute Lagen in Luxemburg wieder fallen. Investoren mit kurzfristigen Finanzierungen, sollten jetzt verkaufen, denn eine kurzfristig positive Marktentwicklung steht nicht zu erwarten. Investoren mit Zugang zu Kapital wird geraten jetzt zu kaufen, denn es ist nicht davon auzugehen, dass Immobilien in guten Lagen mit grossen Preisabschlägen gehandelt werden. Frisches Kapital wartet darauf in Immobilien investiert zu werden: Kapital aus der Versicherungswirtschaft, institutionelle/börsennotierte Fonds einschließlich der offenen deutschen Fonds und die Spezialfonds und die „Belgian REITS“. Auch angelsächsische “Opportunity Fonds“ könnten eine Rolle auf dem luxemburgischen Markt spielen. 2009 könnten wir Verkäufe und Sals-und-Lease-Back Transaktionen von Banken miterleben.
Olivier Bastin sagt: „Sollten sich die Finanzturbulenzen in 2009 noch verschlimmern, könnte das einige Eigentümer dazu bringen, ihren Immobilienbesitz auf den Markt zu bringen, was zu guten Kaufgelegenheiten führen würde. In welchem Ausmaß dann auch Käufer da wären, ist eher daran festzumachen, wie sich die andauernde Kreditkrise weiterentwickelt, als an lokalen Faktoren.