Luxembourg, le 12 janvier 2010 – A l’instar des autres capitales européennes, le marché immobilier luxembourgeois a été fortement touché par la crise en 2009.  Cependant, et malgré l’importance du secteur financier très vulnérable, le marché immobilier de bureau réagit mieux que ce que l’on craignait fin 2008.  La demande de bureau par les Corporates n’a diminué « que » de 22%, moins que pour beaucoup d’autres marchés européens et l’activité d’investissement, bien que basse,  est restée stable grâce aux investisseurs locaux cherchant des opportunités dans le marché actuel.

Selon Olivier Bastin : “Le Luxembourg se confirmera probablement sa résistance.  Au début de la crise, le taux de disponibilité était l’un des plus bas en Europe et même s’il a augmenté à 5,3% et devrait encore augmenter légèrement en 2010, il reste peu élevé au niveau européen.

 

Contrairement à ce que l’on pensait initialement, on n’a pas assisté à la mise en sous-location de beaucoup d’espaces de bureaux par le secteur financier.  Il y a même des nouveaux-venus sur le marché.
Le marché s’autorégule.  Les nouveaux produits spéculatifs deviendront rares dès que les produits actuellement en construction auront été livrés.  En effet, les promoteurs sont prudents et ont des difficultés à se financer. »

 

La prise en occupation a atteint 100.525 m² en 2009, soit 59% de moins par rapport à l’année précédente, qui avait été dominée par d’importantes transactions réalisées par les institutions européennes et les administrations luxembourgeoises.  Cependant, si l’on compare avec la moyenne sur cinq ans, la prise en occupation a diminué de 38% en volume.  Le nombre total de locations et de ventes pour occupation propre en 2009 (156 au total) a diminué de 9% par rapport à la moyenne des 5 dernières années.
Une autre nuance importante est que, lorsque l’on n’observe que la prise en occupation par les Corporates, sans tenir compte des administrations européennes et luxembourgeoises, la prise en occupation n’a diminué que de 22% sur base annuelle, ce qui démontre une fois de plus la résistance  des sociétés basées à Luxembourg.  Il y a de nouveaux-venus sur le marché de bureau de Luxembourg, particulièrement des holdings, qui prennent en occupation de petites surfaces mais pourraient s’étendre dans le futur.

 

Il est cependant clair que, dans le climat économique actuel, la demande de bureau par le secteur des Corporates a été générée par des regroupements, restructurations et rationalisations plutôt que par des perspectives de croissance.  Les Corporates gardent un œil attentif sur les échéances de leur bail, optimisent leurs attentes en matière d’hébergement et contrôlent leurs coûts.  Au niveau des secteurs, celui des services ainsi que le secteur bancaire et financier ont représenté ensemble 35% de la prise en occupation totale.

 

Une analyse par quartiers montre que le quartier décentralisé a enregistré le plus important volume de prise en occupation (32%) suivi par la périphérie (27%). Le CBD représente 19%, le Kirchberg 15% et le quartier de la gare 7%.  Quatre transactions de plus de 5.000 m2 ont été enregistrées en 2009, dont trois acquisitions pour occupation propre.  Les deux transactions principales ont été enregistrées dans la périphérie : l’acquisition pour occupation propre de 9.400 m² par la NordLB et la location de 6,200 m² par Lombard International dans le quartier de l’aéroport. La Banque de Luxembourg a acquis pour occupation propre 5.966m² (Arsenal) dans le CBD et P&T 5.767m² (Bian) en décentralisé.

 

Deux importantes transactions ont également été conclues à Belval, situé sur les communes de Esch/Alzette et de Sanem; au sud du Luxembourg. RBC Dexia /Dexia a loué 14.666m² dans des immeubles neufs en plus des 37.000 m² que RBC Dexia occupent déjà depuis 2006.  D’autre part, la Commission des Loyers a pré-loué le premier immeuble du Square Mile (9.057 m²) pour y loger l’ADEM et d’autres services publics. Le stock de bureaux de Belval est actuellement de 60.000 m² et jouit d’un important potentiel de développement.
 
Le taux de livraison fut élevé en 2009: 142.000 m² d’espaces de bureau neufs dont pas moins de 50% n’était pas occupé à la livraison.  Cette situation, associée à la faible demande, a fait augmenter le taux de disponibilité de 1,7% au T4 08 à 5,3% pour le T4 09 avec une forte différence entre les quartiers.  Le CBD, la Gare et le Kirchberg affichent le taux de disponibilité le plus faible.  Il a augmenté de +/-1% à seulement 3% au cours de l’année. Dans le quartier décentralisé et la périphérie par contre, la disponibilité avoisine respectivement 7,8% et 15,1%.

 

Les loyers haut-de-gamme ont diminué au cours de l’année 2009 passant de €40 m²/mois à €38 m²/mois. La compétition croissante entre les promoteurs liée à la forte disponibilité pourrait faire diminuer encore les loyers, même si ceci serait plus le cas dans les quartiers décentralisé et périphérie que dans les quartiers du CBD.

 

 

		Q4 2008	Q4 2009
CBD	CBD	40	38
Kirchberg	Kirchberg	33,00	31,50
Station	Station	35,00	30,50
Decentralised South	Cloche d'Or - Howald	28	27,5
Decentralised West	Bertrange - Strassen	25	25
Decentralised East	Hamm - Neudorf	25	20
Periphery North East	Airport - Munsbach	26	24
Periphery South East	Contern	17	17
Periphery North East	Capellen - Windhof	22	21,5
Periphery South West	Leudelange	20	18,5
Esch	Belval & Centre	23	20

 

En comparaison avec le manque quasi complet d’activité fin 2008/début 2009, la situation aujourd’hui est plus positive.  Même s’il est clair que 2010 sera une année très difficile, il y a moins d’incertitude qu’il y a un an et les sociétés dans le monde ont une meilleur vision de leurs perspectives.  En conséquence, la demande a augmenté au fil de l’année, et même si cela leur demande plus de temps qu’avant la crise, certaines sociétés sont à nouveau prêtes à s’engager. Cette situation pourrait résulter en un chiffre de prise en occupation encourageant pour le premier semestre de 2010.

 

Nous prévoyons que le taux de disponibilité pourrait atteindre 7,0% d’ici fin 2010 puisque 83.000m² d’espaces de bureaux supplémentaires seront mis sur le marché de manière spéculative.  Les principaux projets pour 2010 sont situés hors CBD.  Citons le Vertigo à la Cloche D’Or (24.000m²), le Cubus à Howald (10.000m²), l’Atrium Business Park à Bertrange (11.450m²) dans le quartier décentralisé et le West Side Village à Capellen (11.600m²) en périphérie.  Analysés par quartiers, les taux de disponibilité en 2010 devraient rester bas dans les quartiers du CDB alors qu’ils pourraient grimper à 15% dans les quartiers décentralisés et même à 20% en périphérie.

 

Au cours de 2010, cette pression à la baisse sur les loyers pourrait puisque la compétition devrait continuer à augmenter.  Actuellement, beaucoup d’immeubles haut-de-gamme bénéficient encore de garanties de loyer et c’est seulement quand celles-ci prendront fin que certains propriétaires pourraient être amenés à diminuer leurs loyers.

 

 

Le volume d’investissement immobilier  à Luxembourg pour 2009 (EUR 0,46 milliards) a conservé le même niveau que l’année précédente mais est resté bien moins élevé que pour les années record de 2006 (1,2 milliards) et certainement de 2007 (EUR 2,6 milliards).

En 2009, le part de transactions pour occupation propre fût élevée; soit 30% du volume total d’investissement.  Les sociétés corporates ont profité du climat actuel ou de l’opportunité d’acquérir de l’immobilier pour occupation propre totale ou partielle.  Cela a été le cas de la Banque de Luxembourg (Arsenal-CBD), de la NordLB (F7 Findel Golf – Airport) et de P&T (Bian – Gasperich).

 

L’analyse par origine des investisseurs/du capital montre un volume record d’investisseurs locaux (EUR 277 millions) en 2009, puisqu’ils représentent 60% du volume, dont le gouvernement luxembourgeois, les sociétés Corporates (Banque de Luxembourg et P&T) pour occupation propre et les investisseurs privés recherchant des opportunités dans le marché actuel.  Le second principal investisseur est l’Allemagne, avec entre autres NordLB et Commerzleasing qui représente 30% des volumes d’investissement.

 

Le volume peu élevé s’explique principalement par le manque de produits « core ».  Les propriétaires de ces produits ne sont pas enclins à vendre.  A cela s’ajoutent le manque de crédits octroyés par les banques et le manque général de liquidités.  Suite à la crise financière et à la crise économique actuelle, les banques évitent le risque.  En conséquence, les investisseurs  recourant à un taux d’endettement élevé ne sont plus actifs dans le marché actuel et les autres attendent que le marché atteigne sont plus bas niveau.  Les investisseurs institutionnels recherchent surtout des immeubles avec des baux à long terme (6 ans ou plus).  Il s’agit d’immeubles avec des revenus assurés sur le long terme, donc moins ou pas de risque.  Les produits répondant à ces critères sont rares.  Dans l’état actuel du marché, la vente de projets spéculatifs avec garantie locative est impossible.

 

A travers l’Europe, les rendements haut-de-gamme ont été revus à la hausse principalement en 2008. Au cours de la deuxième moitié de 2009, les rendements sont restés relativement stables et ont même recommencé à diminuer à Londres.  A Luxembourg, les rendements ont augmenté de 45 points de base en 2008 et de 20 points de base supplémentaires au cours de T1 2009.  Ils sont restés inchangés durant le restant de l’année à un taux de 6,00-6,95%.

 

Perspectives.  Pour 2010, il  y a de fortes chances pour que le volume d’investissement soit plus élevé qu’en 2009.  Les immeubles avec des baux à long terme continueront à être recherchés comme produits d’investissement en 2010.  Nous ne prévoyons pas d’importantes corrections de valeurs pour les immeubles avec baux de 6/9 ans.  Il reste cependant important de surveiller le marché locatif où les loyers continuent de subir une pression à la baisse.

 

Les investisseurs les plus actifs devraient être les investisseurs allemands qui ont d’abord approché les marchés ayant subi d’importantes corrections de prix (Londres et Paris) et recherchent maintenant aussi des opportunités dans d’autres marchés européens, dont le Luxembourg.  Les investisseurs locaux et les sociétés d’assurances resteront actifs.

 

Il n’est pas exclu que les banques mettent sur le marché par le biais de S&LB des immeubles qu’elles occupent et dont elles sont propriétaires.  Jusqu’à présent il n’y a pas eu de ventes forcées mais ceci pourrait changer en 2010, principalement pour des immeubles qui ont été sur-financés et qui font face à un important vide locatif.